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《曹县老电厂片区棚户区改造房屋征收补偿方案)征求意见的公示


作者: 管理员 来源:曹县房产网 时间:05月03日 08:58 提交:本站

 

曹县人民政府

关于《曹县老电厂片区棚户区改造房屋征收补偿方案)征求意见的

公示

为改善棚户区居住环境,完善城市配套设施,依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定,经县政府研究,决定对老电厂片区棚户区改造范围内房屋土地进行依法征收,现将《曹县老电厂片区棚户区改造房屋征收补偿方案》予以公布,公开征求意见。被征收人提交意见的,应在规定时间内持本人身份证明和房屋权属证明到曹县住房和城乡建设局以书面形式提出。

征求意见期限:2019年4月30日至2019年5月31日

联系地址:文化路北城投集团办公楼313室

联系电话:0530-3639303、3211956

附件:曹县老电厂片区棚户区改造房屋征收补偿方案

曹县人民政府

2019年4月30日

 

附件

曹县老电厂片区棚户区改造

房屋征收补偿方案

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定,特制定本补偿方案。

一、征收目的:实施棚户区改造,改善棚户区居住环境,完善城市配套设施。

二、征收范围:东至五台山路,西至青菏路,南至赣江路,北至湘江路(以征收红线为准)。

三、房屋征收部门:曹县住房和城乡建设局

四、房屋征收实施单位:曹县人民政府磐石街道办事处

五、时间安排:(一)评估签约期限:自征收决定公告之日起30日内;(二)搬迁交房期限:自征收决定公告之日起40日内。

六、征收范国内房屋基本情况:本征收项目内危旧房、简易结构房屋较多,使用年限久,房屋质量差,安全隐患多,使用功能不全,配套设施不健全。

七、补偿办法

(一)补偿方式:征收住宅、商业房屋的,可以选择产权调换,也可以选择货币补偿。工业用房(含办公楼、车间及附属设施)、达不到测绘规范要求的简易房、棚等给予货币补偿。

(二) 补偿范围:被征收房屋价值的补偿以合法建筑面积和用途为依据。凡在2009年7月1日后建设(时间以2009年7月土地测量图为准)且没有办理建设工程规划许可证等有效手续的房屋,视为违法建筑。对认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑及突击搭建的房屋不予补偿,由被征收人自行拆除,逾期不拆除的,由综合行政执法部门依法强制无偿拆除。

(三)被征收房屋价值的确定方法:对被征收住宅房屋价值的补偿,应当以合法建筑面积为依据,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地使用权等因素,由房地产价格评估机构评估确定。对被征收非住宅房屋价值的补偿,由房地产价格评估机构评估确定。

1.被征收住宅房屋的容积率为基准容积率0.8的,按房屋的评估价值给予货币补偿或者房屋产权调换。

2.被征收住宅房屋的容积率低于基准容积率0.8的,对选择货币补偿的,按被征收房屋合法实有建筑面积评估补偿;对选择房屋产权调换的,扣除不足基准容积率0.8部分的建安造价等相关费用(300元平方米)后,按基准容积率0.8的相应建筑面积评估补偿。

3.被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率0.8的,在规定时间内签约的,以被征收房屋权属资料、可确权书证或2017年3月航拍图为依据认定合法房屋面积,给予货币补或房屋产权调换。对无房屋权属证书、可确权书证或2017年3月航拍图未显示的住宅房屋,被征收人在规定时间内签约的,可按基准容积率认定合法房屋面积,高出基准容积率部分,按成本法结合房屋结构、成新等因素给予评估补偿。被认定为违章建筑的不予补偿,被征收人在规定期限内主动配合拆除的,可按300元/平方米给予补助。因容积率原因,房屋评估均价低于回签均价,选择产权调换的,按被征收房屋等面积部分予以产权调换(不补差价),超出部分按照房地产价格评估机构评估的商品房价格计算。

4.未在规定时间内签约的,按房屋权属证书、可确权书证或2009年7月土地测量图据实认定房屋面积。

(四)商业房屋和沿已开通城市主干道用于经营的住宅(以下简称“住改经” )房屋等房屋性质认定标准

1.商业房屋的认定标准:根据《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条规定,同时符合下列条件的房屋,按商业房屋予以补偿,(1)国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业:(2)建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业。不同时具备上述标准的,不认定为商业房屋。

2.“住改经”房屋的认定标准:根据《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十一条规定,沿2007年3月前已开通城市主干道的被征收合法住宅房屋用于经营,且同时符合下列条件的,结合不同区位按住宅房屋评估,适当提高补偿标准,标准按曹县国有土地上房屋征收评估住宅房屋用作经营性房屋补偿价值调整系数表执行。(1)取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录;(2)房屋所有权证书、营业执照、税务登记证注明的地点一致:(3)属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。房屋所有权人与“门前地”土地使用权人不一致的,房屋不认定为“住改经”房屋。

3.不沿2017年3月前开通的城市主干道的被征收合法住宅房屋,用于经营的,仍按住宅评估。同时符合下列条件,在规定时间内完成签约并腾空交房的,根据营业执照登记时间,按照被征收合法实有房屋实际正在经营面积30元/平方米·年的标准支付一次性停产停业损失费,支付年限不超过20年。未在规定时间内完成签约并腾空交房的,不享受上述优惠政策。(1)取得营业执照、税务登记证并有连续1年以上的纳税申报记录;(2)房屋所有权证书、营业执照、税务登记证注明的地点一致。不能提供营业执照、税登记证的.根据被征收合法房屋实际正在经营面积按50元/平方米的标准支付一次性停产停业损失费。

(五)被征收房屋室内外装饰装修价值的补偿方式和标准:对被征收住宅、商业房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的实有合法建筑面积300元/平方米的标准给予一次性包干补偿。被征收房屋有承租人的,装饰装修包干补偿费用应按租赁合同约定支付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,房屋征收部门向公证机构办理证据保全手续后先予征收,待纠纷解决后,按有关规定进行补偿。对装饰装修包干补偿费用有异议的,由当事人提出书面申请,经评估机构认定后,按照现行市场价格结合成新以质论价据实补偿。违章突击装饰装修不予补偿,应自行拆除。自用房屋或出租房屋,只给予一次装饰装修包干补偿。

(六)搬迁费、临时安置费、停产停业损失费标准

1、搬迁费:选择产权调换的,按照被征收房屋实有合法建筑面积20元/平方米标准支付搬迁费,被征收房屋有承租人的,对被征收人与承租人分别按照10元/平方米的标准支付搬迁费。选择货币补偿的,按被征收房屋实有合法建筑面积10元/平方米的标准对被征收房屋使用人支付搬迁费。需要搬迁机器设备的,根据机器设备拆装、运输、调试等工序评估确定搬迁费。房屋征收部门组织搬迁的,不予支付搬迁费。

2、临时安置费:临时安置费的标准按被征收房屋合法实有建筑面积8元/平方米·月支付临时安置费。因房屋征收部门责任延长过渡期限的,从逾期之日起按上述标准的双倍支付临时安置费。

选择货币补偿的,按被征收房屋合法实有建筑面积一次性支付被征收人3个月的临时安置费。

3、停产停业补助费:征收符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十条、第三十一条规定的房屋,造成停产停业的,支付停产停业损失费,不再支付其临时安置费。选择房屋产权调换的,过渡期从腾空房屋经验收合格并交钥匙之日(人民法院强制搬迁的自强制执行之日)起,按月支付停产停业损失费至产权调换房屋交付之日止,不超过36个月,由被征收人自行寻找周转用房过渡,过渡期内按被征收房屋实有合法实际经营的建筑面积15元/平方米·月支付停产停业损失费。因房屋征收部门责任延长过渡期限的,从逾期之日起按上述标准的双倍支付停产停业损失费。选择货币补偿的,按被征收房屋实有合法实际经营的建筑面积15元/平方米·月一次性支付3个月的停产停业损失费。被征收房屋承租人的停产停业损失补偿费按被征收房屋实有合法经营面积每平方米50元一次性支付。

4、生产加工、仓储、养殖等实际正在经营(养殖)的用房(棚)按合法实有建筑面积每平方米50元一次性支付搬迁、损失补助。有承租人的,按被征收人与承租人各占50%的比例分配,租赁合同另有约定的,从其约定。

5、国有空闲建设用地选择产权调换的,不支付临时安置费、停产停业损失费等。过渡期限从清障完毕之日起至产权调换房屋通知交付之日止,不超过36个月。确需延长过渡期限的,从逾期之日起按照产权调换安置面积每月4元/平方米支付违约金。

(七)被征收房屋的评估方法:被征收房屋的评估应当选用市场比较法:工业用房(含办公楼、车间及附属设施)、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚、轻体板、复合板顶、塑扣板、铁皮顶、钢结构等建筑,可采用成本法进行评估、并在评估报告中说明。

(八)空闲的国有建设用地的补偿安置方法:由自然资源和规划、综合执法、办事处、社区等有关单位进行土地性质、权属认定,对属于村集体的道路、公共设施等应登记在村集体名下,任何单位、个人不得侵占。公共道路、市政用地等不等计入宅基地面积,参照县政府公布实施的基准地价根据使用权类型经评估后给予货币补偿。

1.零星空闲的合法国有建设用地(土地面积在264平方米以下),使用权人为自然人的

(1)有国有(集体)土地使用权证(载明用途为住宅、商业)或者"宅基”证的,经核实后进行评估补偿。对选择货币补偿的,根据士地使用权证载明的用途、使用权类别,参照政府公布的相应土地级别与基准地价经评估后给予补偿:对选择房屋产权调换的,只给予产权调换住宅房屋,扣除基准容积率0.8相应建筑面积的建安造价等相关费用(300元/平方米)后,按容积率0.8的相应建筑面积评估补偿。沿2017年3月前已开通的城市主干道两侧的零星空闲国有建设用地,选择货币补偿的,进深8米以内的部分,参照政府公布的相应土地级别与地价结合所在路段国有土地上房屋征收评估住宅房屋用作经营性房屋补偿价值调整系数经评估后给予补偿,,其他部分参照政府公布的相应土地级别与基准地价经评估后给子补偿;对选择房屋产权调换的,按上述标准只给予产权调换住宅房屋。

(2)没有合法证件的,由居(村)委会集体认可(须经公示七天),居(村)委会及所属乡镇(街道办事处)加盖公章,经自然资源和规划部门认定符合宅基地条件的,出具认定意见,按照认定意见评估补偿,对选择货币补偿的,参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后给予补偿;对选择房屋产权调换的,只给予产权调换住宅房屋,扣除容积率0.6相应建筑面积的建安造价等相关费用(300元/平方米)后,按容积率0.6的相应建筑面积评估补偿。

2.空闲的国有建设用地使用权人为法人的,参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后只给予货币补偿。

八、房屋产权调换:住宅房屋可调换住宅房屋;商业房屋、沿2017年3月前已开通城市主干道的“住改经”房屋可调换为商业或住宅房屋,选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,结清差价。结清差价后,产权调换房屋归被征收人所有。

()产权调换房屋位置:位于本片区内西北部(期房),户型面积有约90120-130140平方米左右等产权调换房屋的户型、面积,最终以规划部门批准的方案为准,产权调换房屋的建筑面积最终以有资质的房产测绘机构实际测量为准。具体户型、建筑面积、楼层差价另行公布。

(二)产权调换房屋价值(回迁价)的确定:以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础,结合征收项目实际情况,评估确定产权调换房屋的平均价格。估价时点为房屋征收决定公告之日,楼层调整价格另计

(三)产权调换(回迁)房屋的选择:住宅房屋可产权调换面积以合法实有房屋建筑面积或以基准容积率为准,按就近套靠不跨档的原则予以产权调换、商业和沿2017年3月前已开通的城市主干道“住改经"房屋依据经营建筑面积就近、楼层对等的原则予以产权调换。选房顺序以安置区内所有被征收人丈量、签订房屋征收补偿协议、腾空交房三次顺序号的总和为准,总和小的优先挑选,总和相同时,按腾空交房顺序,号小的优先挑选。空闲国有建设用地选择产权调换的,以丈量、签订补偿协议、清障完毕并验收合格三次顺序号的总和为准,总和小的优先挑选,总和相同时,按清障完毕顺序,号小的优先挑选。具体选房事宜,另行通知。

九、奖励政策:被征收住宅应严格按照房屋所有权证或土地使用权证计户,没有办理有关登记手续的,按照历史自然形成的院落或成套住宅计户。

1.在本方案规定的签约期限内完成签约的住宅房屋,按合法实有房屋建筑面积指标中选择产权调换部分给予100元/平方米的现金奖励,,超过签约期限的,不享受该项奖励。

2在本方案规定的腾空交房期限内完成勝空交房的住宅房屋,按合法实有房屋建筑面积指标中逃择产权调换部分给予100元/平方米的奖励,,超过腾空交房期限的,不享受该项奖励。该奖励在产权调换房屋交付时支付。

3.在本方案规定的签约期限内第1天签约的房屋,每户额外奖5000元;在第2-3天签约的房屋,每户额外奖励4000元;在第4-5天签约的房屋,每户额外奖励3000元;超过5天的,不享受该项奖励。

4.被征收人的合法实有住宅房屋,送择产权调换的,所选安置房面积超出可产权调換房屋面积以上、不超过土地使用面积5%的部分可按照回迁价购买,再超出部分按照房地产价格评估机构评估的商品房价格计算。

5.商业或沿2017年3月前已开通的城市主干道“住改经"房屋,本方案规定期限内完成签约交房,选择货币补偿的,按实际经营的建筑面积给予500元平方米的现金奖励。

(二)在本方案规定的期限内,完成签订房屋征收补偿安置协议并腾空交房,选择货币补偿的,前5天内签约的房屋,每户给予5000元现金奖励;超过5天的,不享受该项奖励。该奖励在腾空交房后支付。

十、结算方法

(一)选择货币补偿的,在规定的期限内完成签订房屋征收补偿协议、搬迁完毕腾空交房后,于30个工作日内一次性支付被征收人应得的所有补偿、奖励。

(二)产权调换结算办法:产权调換房屋交付时,据实计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

十一、其他事项

(一)  丈量摸底、初步评估、签约时间、补偿结果等内容均在征收范围内公开公示,请被征收人及社会各界监督。

(二)  被征收人应积极配合工作人员对房屋土地及附属物进行丈量登记,并在本方案规定的签约期限内签订补偿协议,将《士地使用权证》、《房屋所有权证》等被征收房屋的权属证件交征收部门,统一办理注销手续。

(三)  被征收人搬迁腾空交房后由房屋征收部门同意组织拆除。

(四)  产权调换房屋的保修按国家有关规定执行。

(五)  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补尝协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请县政府,按照征收补偿方案依法作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,县政府依法申请人民法院强制执行。

(六)  房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收公告公布之日起10日内协商选定;在公告协商期限内协商不成的,在被征收人、街道办事处和居民委员会等到场人员监督下,采取抽签方式确定。

(七)  被征收人或房屋征收部门对评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日10日内进行复核,出具复核结果。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内向菏泽市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。





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